都市摩天大楼背后-如何巧妙的策划房地产广告
从温州市炒房团到被媒体曝光的各类房叔房姐，房地产已在市场扎稳脚跟，让大多数人都以房产做为投资的对象，从而让房地产行业迅速膨胀起来，炒金的，炒股票的全都来炒房了，只要有钱必须去买房，不知你有没发现电器等各类萧条企业逐渐从我们身边悄然离去了，有钱还做什么电器！都去投资房产了，成了新一代的房产开发商。
于是，到处都在建大楼，我们的手机上莫名其妙的会出现再不买，就抢空了，砖石旺铺，投资者不二之选。小编在九江关注到，马路上、高速路口以及各种大大小小的空中广告牌，不免惊叹房地产时代来临了！
在九江房产市场中，日光盘早已销声匿迹，市场渐渐步入了买家市场----供大于求，在这个时候如何能让自己的产品脱颖而出，占领市场，使每个操盘手苦思冥想。
广告创造出新的语言和符号，在潜移默化中改变大众的消费行为，因此我家的房子会降温让人联想到满庭春MOMA，，运动就在家门口与奥园划上等号，广告大施魔法，紧紧抓住消费大众的心。
如何在众多的卖点中寻找自身的销售主张，甚至以最低的成本实现楼盘最优广告销售激发度？
以不同时期广告操作手法，沉着从容的操作策略，分为四个时期的广告操作要点，为内部认购期、楼盘开盘期、楼盘销售期、持续推广期。内部认购期属于引导期，在广告的投放比率中应占有较高的成分，比如：户外的广告牌、项目施工地的围墙以及售楼部的搭建都是初期在引导客户中占主要成分，广告语在产品初期定位的时候应当拟定好，从突出产品的优势与另类中采取创意；开盘期也就意味着进入项目的公开期，在广告媒体的安排渐渐转向以网络媒体为主，在前期户外媒体已经完工且相对固定的情况下，网络媒体可在市场的变化需求下，迅速给予支持，在房产激烈竞争中，节奏加快，出招频频，以活灵多变的特色发挥其独特的功效；在楼盘已进入持续推广期，广告媒体投放已渐渐进入尾声，此时小区的园林绿化以及样板间的开放起到了重要作用，实景园林不仅能给人心旷神怡的视觉效果更能激发客户的购买欲望。
一、内部认购期广告操作要点
关键要点一：报道式广告手法
在内部认购期，广告媒体的安排以户外媒体和印刷媒体为主，售楼处的搭建，样板房的建设以及大量的海报，户外的广告位、广告牌等等。
关键要点二：强调功能诉求，突出产品优势
在产品前期时段，为了更好的配合新产品的导入，并且在与竞争品牌抗衡中脱颖而出，多采用功能诉求等广告策略，以最大的限度突出产品的优势。
关键要点三：广告主题着重产品卖点
卖点亦是亮点，给人眼前一亮的感觉效果。广告主题的轮换应该是循序渐进的，广告周期安排和广告诉求点的内容紧密相连。
关键要点四：打比例预算支出
在销售的筹备期，接待中心、样板房以及户外广告、网络媒体投放，再加上其他的准备工作，支出费用是比较大的，一般占总的预算的30%-50%。公开期，网络媒体的广告费用持续上升，现场营销活动费用为主要支出。
二、楼盘开盘期广告操作要点
关键要点一：转变媒体方向
在项目开盘后进入销售公开期，广告的安排渐渐转向网络媒体。此时，户外媒体和印刷媒体已经基本完工，因为相对的固定性，一般改变不大。而网络媒体则开始在变化多端的竞争环境下，节奏加快，出招频频，以活灵多变的特色，发挥其独特的功效。
关键要点二：重点突破策略
为产品将面向的目标客户人群拟定方案，并进行有效的推广。
三、楼盘销售期广告操作要点
关键要点一：强调价格攻势
在销售期除非产品有特别的优势，价格往往是成为广告的主要内容。在客户对产品了解的基础上，通过价格上的优惠折扣和部分服务方面的承诺促使成交。
如某品牌楼盘广告：首付4.8万起，免20期月供，住墅区，读双峰，赚未来。
关键要点二：三维空间媒体组合
在销售期广告安排要求特别高所谓横，你能想象一位客户坐飞机回九江，在座机上看到**杂志上某楼盘的广告，下了飞机，则看到同样内容的广告在飞机场的户外看板上，然后做汽车回到市区，在车内同样的信息又从FM91.0汽车广播里飘然而至，车窗外的户外广告赫然在目，晚上翻开《浔阳晚报》视觉听觉上的多重刺激，将在最大限度上挖掘和引导目标客户，以配合销售人员的推广，创造最佳的销售业绩。
四、持续推广期广告操作要点
关键要点一：情感广告策略
发展到后期产品的功能及优势已不明显，但是长期累积的与消费者的感情组带还在。采用幽默化策略，唤起终成消费者的情感共鸣。
关键策略二：宣传渗透策略
把产品的理念通过媒体的广泛宣传，达到出入为主的目的，主要手段是以缮稿、新闻造势的形式使广大群众都潜移默化地自然的接受产品品牌形象。
关键要点三：始终如一的预算策略
就房地产销售而言，广告预算大致应掌握在楼盘销售总金额的1%-3%之间。大的公司因为有充足的资金保证，往往是根据计划来确定预算的。而大部分中小型公司，因财力有限，广告预算基本上是量力而行，有的时候甚至的阶段性的滚动执行，销售结果一旦不尽人意，广告预算便停止执行。
