外资巨头“逆流而动” 嘉德染指西环广场

与过去一两年的大肆张扬形成鲜明反差的是，新加坡地产大鳄嘉德置地最近一次收购中国内地商厦的行动，出奇的低调。

5月18日，嘉德置地（CapitaLand）发布公告称，通过间接独资子公司凯德商用中国投资Beta有限公司，以约2.6亿新元（合计人民币13.2亿元）收购北京金融街控股有限公司名下的北京西直门西环广场部分商用物业。

尽管是堪称北京新一代地标物业的西环广场业权的重要变动，理应颇为吸引眼球，但一向与国内媒体关系良好的嘉德置地中国子公司凯德置地，却没有按以往惯例即时主动散发新闻稿。这一切不知是有意，还是无心。

敏感时期 大鳄潜行

"公司方面暂时没有计划就此发布进一步的消息。"凯德置地公关部人士委婉地回应了记者对这次收购行动的查询。而售出物业的金融街控股一位负责宣传工作的职员，同样婉拒了记者的采访要求。

有迹象显示，知名零售商北京华联在上述收购中再次扮演重要角色。实际上，早在去年底，华联商场即将进驻西环广场的消息，已是圈内公开的秘密。有业内人士分析，北京华联当时估计与金融街及嘉德均达成了默契，自己先出面订下西环广场部分商场，今年再正式移交嘉德，这样可避免两次交易、重复纳税的问题。

此前，北京华联与嘉德置地已建立战略合作伙伴关系。去年1月，后者斥资超过17亿元人民币收购了前者旗下安贞华联商厦和望京华联商厦的全部股权。但北京华联一位高管同样不愿就此发表更多评论，只是表示到目前为止他们还没与买卖双方签订任何具体的合作协议。

然而，当事各方的沉默态度，并不意味着这是一次太出乎人们预料的收购。有资料显示，过去一年，嘉德集团及其子公司凯德置地在北京的投资总额达到人民币78亿元，其中包括在东城区东直门附近购下大幅地块，兴建来福士广场，以及动用超过人民币18亿元成功收购朝阳中心商务区两栋在建的甲级写字楼--中环世贸的A、B座。

值得关注的是，面对舆论总是保持开明姿态的嘉德置地，这次却有些小心翼翼。不过，假如联想到近期国内对海外热钱大举涌入的警惕和反弹的舆论背景，嘉德的低调亦在情理之中--毕竟热钱大多是直奔国内中高端商业项目而来，而嘉德又是这轮抢滩行动中表现最抢眼的大鳄之一。

海外基金扑食国内商用物业

除了咄咄逼人的嘉德之外，其他海外投资机构在中国内地的攻势也越发猛烈。

据商业研究人士透露，著名投行摩根斯坦利正计划与深国投联手，今年内再收购20个购物中心，后者是沃尔玛在中国的主要合作伙伴之一。此外大摩还加紧搜刮上海大型商务办公物业，(文章来自活动策划公司、上海公关公司)，成功拿下上海广场后，近期又瞄准了淮海广场。

澳洲麦格理银行则基本已经锁定大连万达旗下的若干大型购物中心，据说打包收购金额不下3亿美元。去年，该集团旗下基金公司MGpA已斥资8亿元人民币买下了上海新茂大厦95%的股权。

不仅一流海外投资机构动作凶猛，据说来自中东等地一些中小规模的基金，也在国内猛找项目。

"到今年二季度，还会有这类项目交易陆续浮出水面。"北京博智行商业地产研究院首席专家鲁炳全告诉记者。他表示，由于较具规模的商用物业交易，运作周期通常需要半年以上，目前市场上已经公开的项目，大多是去年底已经进行接洽和谈判了。

当然，这些财大气粗的外来和尚，也不是每本经都好念。比如一位不愿具名的外资地产顾问公司商业部董事就认为，嘉德置地一年多来大举收购内地商场，计划打包成房地产投资信托基金（REITs）赴新加坡上市，但由于大部分项目位于三线城市，招商压力大，散租户比较多，海外投资者所关注的长期租约、稳定回报等未尽如人意，进展并不像当初预期那么快。嘉德近期在这方面变得低调，或许与此有关。

国内机构强烈反弹

对海外资金大举抢夺国内优质商用物业的警惕和忧虑，并非自今日始。

此前一段时间，沃尔玛、家乐福等跨国零售巨头挟资金和品牌优势，在物业整租整售谈判时，居高临下地要求业主签订具有"霸王条款"色彩的合作协议等现象，已令国内商业界人士感到不安。再加上不少二三线城市地方政府招商引资心切，推出种种优惠政策甚至作出惊人让步，看来也助长了这些巨头们的骄气。

出手动辄数以十亿元计的海外投资机构，议价能力比沃尔玛、家乐福等有过之而无不及，而且他们看中的，绝大多数是国内经济发达城市中最优质的商用物业。这类抢购行动，与热钱涌入、国内楼价飞涨、人民币升值压力倍增等等因素纠缠在一起，让国内学界和行业人士再也坐不住了。

"从去年底开始至今，证监会、银监会以及我们这样的行业组织，不止一次以内参的方式，提醒政府决策层对外资愈演愈烈的收购行动加以评估和制定适当控制措施。"中国商业地产联盟一位人士向记者透露。

有消息称，为此事以内参方式联名上书政府高层的，还有联华信托等国内五家知名信托公司。

尽管日前接受本报记者电话采访时，联华信托总裁李晓东不愿正面评论上述消息，但他还是指出，中国现有接近9000亿美元的外汇储备，大多数用来购买美国国债，只能获得很低的收益，而这些钱却辗转流到海外投资机构那里了。

"人家实际上是用中国人自己的钱买中国最好的商用物业，同时剥夺了国内企业和中小投资者赚钱的机会。"他颇为激动地说。

据记者了解，包括联华信托在内的本土信托企业和投资机构，都在积极筹备房地产投资信托基金，并呼吁和推动国内市场的相关立法。"我不希望等我们意识到REITs带来的诸多投资机会并放开限制时，才发现市场只剩下二三流的物业可供选择。"李强调说。

"2003年国际上的权威组织统计显示，有137个国家对非本国居民持有不动产设定各种限制，唯独中国几乎没有，或者即便有法规也形同虚设，"北京师范大学金融研究所所长钟伟指出，"同时中国对于非居民在境内从事房地产开发和交易，也几乎没有任何限制，这在全世界都是非常罕见的一个特例。"

虽然来自各方的种种呼吁，未必能促使政府短期内出台相应的限制性政策，但一度顺风顺水的外资，今后再要"顶风作案"的话，也许真要多添几分小心了。